1、問：什么是物業管理？

答:根據《物業管理條例》第二條規定，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

2、問：物業管理和基層社會治理是什么關系？

答:中共中央、國務院印發《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》，將改進社區物業服務管理作為補齊城鄉社區治理短板的重要內容。《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）提出物業管理應融入基層社會治理體系，建立黨建引領下的居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，發揮居民的主體作用，調動社區社會組織、社會工作服務機構、社區志愿者、駐區單位的積極性，形成社區治理合力。

3、問：在城市社區如何推進美好環境與幸福生活共同締造活動？

答:發揮社區黨組織領導作用，搭建居民及居民委員會、業主委員會、物業服務企業、駐區單位等多主體參與的溝通議事平臺，以改善群眾身邊、房前屋后人居環境的實事、小事為切入點，以構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體系為路徑，通過發動社區居民決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享，統籌協調各方力量積極參與社區人居環境建設和整治、城鎮老舊小區改造、生活垃圾分類、綠色社區創建等，共同建設美好家園。

4、問：業主的權利有哪些？

答:根據《物業管理條例》第六條規定，業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督住宅專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

5、問：業主的義務有哪些？

答:根據《物業管理條例》第七條規定，業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納住宅專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

6、問：哪些事項由業主共同決定，怎么決定？

答:根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或其他管理人；

（五）使用住宅專項維修資金；

（六）籌集住宅專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

7、問：業主如何制定管理規約？

答:根據《物業管理條例》第十七條規定，管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。

8、問：設立業主大會和選舉業主委員會需要什么條件和程序？

答:根據《中華人民共和國民法典》第二百七十七條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。設立業主大會和選舉業主委員會的具體條件和程序需咨詢當地居民委員會和相關主管部門。

9、問：業主委員會有哪些職責？

答:根據《物業管理條例》第十五條規定，業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（四）監督管理規約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。

10、問：業主參選業主委員會成員需要什么條件？

答:根據《物業管理條例》第十六條第二款規定，業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）第三十一條規定，業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關法律、法規；（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間。《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）明確提出街道負責指導成立業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組，加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。鼓勵“兩代表一委員”參選業主委員會成員，提高業主委員會成員中黨員比例。

11、問：物業服務企業有哪些職責？

答:根據《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定，物業服務企業應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業管理區域內的業主共有部分，維護物業管理區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業管理區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務企業應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

12、問：物業服務合同包含哪些內容？

答:根據《中華人民共和國民法典》第九百三十八條規定，物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。物業服務企業公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。物業服務合同應當采用書面形式。

13、問：物業服務企業應當向業主公開哪些事項？

答:根據《中華人民共和國民法典》第九百四十三條規定，物業服務企業應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及住宅專項維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

14、問：物業服務企業應當如何做好服務信息公開？

答:《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）規定，物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置如實公布并及時更新物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話、物業服務內容和標準、收費項目和標準、電梯和消防等設施設備維保單位和聯系方式、公共水電費分攤情況、業主共有部分經營收益收支情況、電梯維護保養支出情況等信息，可同時通過網絡等方式告知業主公示內容。物業服務企業開展家政、養老等服務業務也應對外公示，按雙方約定價格收取服務費用。物業服務企業不得收取公示收費項目以外的費用。

15、問：物業服務企業如何滿足居民多樣化多層次居住生活需求？

答:《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）明確鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導物業服務企業通過智慧物業管理服務平臺，提供定制化產品和個性化服務，實現一鍵預約、服務上門。

16、問：業主交納的住宅專項維修資金有什么用途？

答:根據《中華人民共和國民法典》第二百八十一條第一款及《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第165號）等有關規定，住宅專項維修資金屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分保修期滿后的維修、更新和改造。

17、問：發生哪些情況，可以申請緊急使用住宅專項維修資金？

答:根據《中華人民共和國民法典》第二百八十一條第二款規定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金。《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）明確，發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，需要使用維修資金對老舊小區和電梯立即進行更新改造的，可以不經過業主依法表決同意，直接申請使用維修資金：

（一）電梯故障；

（二）消防設施故障；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）二次供水水泵運行中斷；

（五）排水設施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

具體緊急使用程序可咨詢當地的住宅專項維修資金管理部門。

18、問：小區內的違法違規行為該由誰來管？

答:根據《中華人民共和國民法典》第二百八十六條第三款規定，業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。第九百四十二條第二款規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務企業應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）規定，明確部門和單位職責清單，壓實工作責任，及時查處物業服務區域內違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違反規定飼養動物、電動自行車違規停放充電、占用堵塞公共和消防通道等違法違規行為。

19、問：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業運營單位應履行什么責任？

答:根據《物業管理條例》第五十一條規定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）規定，依法明確供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業運營單位服務到最終用戶，落實專業運營單位對物業管理區域內相關設施設備的維修、養護和更新責任。

20、問：街道辦事處、居民委員會需履行哪些職責？

答:根據《中華人民共和國民法典》第二百七十七條第二款規定，地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。《物業管理條例》第十條規定，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）規定，街道要建立健全居住社區綜合治理工作制度，明確工作目標，及時研究解決住宅物業管理重點和難點問題。建立物業管理工作機制，指導監督轄區內物業管理活動，積極推動業主設立業主大會、選舉業主委員會，辦理業主委員會備案，并依法依規監督業主委員會和物業服務企業履行職責。負責指導成立業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組，加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。

21、物業服務收費定價方式有哪些？

答：普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅公共物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。普通住宅是指除獨棟、聯排、雙拼、疊拼等各類高檔住宅之外的住宅。

22、普通住宅前期物業公共服務收費標準是多少？

答：普通住宅前期物業公共服務費根據物業服務等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價：

23、空置房減免政策是怎樣的？

答：普通住宅交付后空置六個月以上的，業主或物業使用人應與物業服務企業簽訂房屋空置協議，其前期物業公共服務費按照收費標準的60%收取。業主委員會成立后的普通住宅、非普通住宅及其他非住宅類物業交付后空置六個月以上的，由物業服務企業與業主或物業使用人另行約定。

24、車位停放機動車，是否應該繳納停車服務費？

使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位，物業服務企業提供相應服務的，車位使用人應交納停車服務費。普通住宅前期物業停車服務費標準，由建設單位與物業服務企業在政府指導價范圍內約定；其他物業管理區域的停車服務費標準，由業主大會或業主委員會與物業服務企業約定。

25、車位未使用，停車服務費能否減免呢？

答：車位未辦理車輛出入通行手續或合同約定暫不使用車位的視為車位未啟用，免收停車服務費。

26、裝修產生的建筑垃圾收費嗎？

答：業主或物業使用人對物業進行室內裝修產生建筑垃圾的，應按照物業服務企業指定的地點存放，并承擔清運費用。按有關規定自行清運的，物業服務企業不得收費。委托物業服務企業處理的，建筑垃圾清運收費由雙方協商確定。業主或物業使用人按規定繳納物業服務費后，物業服務企業不得再向業主或物業使用人收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關的管理費用。

27、物業為業主配置出入證需要繳費嗎？

答：物業服務企業對人員、機動車實行出入管理的，應為業主、物業使用人免費配置必要的出入證（卡）。免費配置人員出入證（卡）每戶最多5張、機動車出入證（卡）每車1張。因遺失、損壞需補辦的，可按照人員出入證（卡）每張最高不超過20元、機動車出入證（卡）每張最高不超過50元收取工本費。

28、利用物業公共部位、公用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸誰呢？

答：利用物業公共部位、公用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有。該收益資金，應單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。屬于普通住宅前期物業的，其收益資金可優先用于折抵物業公共服務費。物業服務企業代為收取、保管前款規定的收益資金的，除扣除相應的管理費和稅費外，不得挪作他用。管理費按20%比例扣除。

29、前期車位場地使用費和車位租賃費收費標準是多少？

答：占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地劃定的停車位的前期車位場地使用費收費標準120元/月/車位，上浮不超20%，下浮不限。物業服務企業應在物業管理區域內的顯著位置做好公示，接受業主、物業使用人的監督。普通停車場車位租賃費標準為120元/月/車位，高級停車場收費標準200元/月/車位，上浮不超20%，下浮不限。

30、我縣物業代收的居民生活用水、用電價格標準分別是多少？

答：我縣城區由物業公司代收的居民生活用水價格為3元/立方米，居民生活用電0.555元/千瓦時。

31、全縣物業領域突出問題綜合整治實施方案任務目標？

答：堅持“標本兼治、綜合治理”，聚焦解決群眾關注的熱點、難點、堵點問題，深入開展物業領域突出問題排查整治，依法依規查處侵害群眾利益、擾亂物業市場秩序等違法違規行為，實現物業領域信訪投訴大幅下降，群眾安全感和滿意度顯著提升。堅持問題導向，注重管用可行，堅持“立足小物業、服務大民生”的工作理念，拿出硬招實招，力爭3個月內明顯好轉，半年內實現較大突破，一年內取得顯著成效，12345·臨沭首發物業管理類合理訴求工單數量半年內下降50%以上，確保物業領域不發生有影響的負面輿情。

32、全縣物業領域突出問題綜合整治實施方案整治重點？

答：基層黨組織弱化虛化問題；物業領域管理機制未落實問題；物業管理服務不到位問題；業主委員會成立不規范、履職不到位問題；物業領域違紀違法問題；違法違規經營問題；開發建設遺留問題。

33、全縣物業領域突出問題綜合整治實施方案整治舉措？

答：注重發揮社區、小區黨組織功能作用；全面加強對物業服務企業監督考核；妥善化解房地產開發遺留問題；嚴格落實屬地管理責任；加大物業領域突出問題整治力度；支持優勢物業企業做大做強。